不動産売却の流れ -賢く家を売るために押さえておきたいポイントとは？-
今の家を売って新しい家に買い換える、もしくは、誰も住まなくなった家を処分するetc.・・・ご自身やご家族に持ち家のある方なら、何らかの形で不動産を売却する機会があるでしょう。
家を売るときに動くお金は、少なく見積もっても数百万円、多い場合は数千万円―――人生の1大イベントに匹敵するお金がやりとりされる上に、売主・買主・不動産会社（売り手側＆買い手側）といった複数の利害関係者が、それぞれの立場から意見や希望を主張します。
そのため、何の知識もなく不動産会社にすべてを任せてしまうと、「いつまでも買主が見つからない」「不当に安い価格で売らざるを得ない」等、悔いの残る結果にもなりかねません。
不慣れな不動産売却で損をしないためにも、最低限の売却の流れや売却時のポイントは、しっかりと押さえておきましょう。
今回は、「不動産売却の流れ」をテーマに、賢く家を売るポイントや、不動産会社の選び方について解説します。
不動産売却の流れをチェック
不動産の相場を調べる
家を売ると決めたら、まず行いたいのが、不動産相場のチェックです。売却したい物件の周辺で売りに出されている家や土地の価格を調べてみましょう。
相場を知るうえでは、インターネットの不動産情報サイトや、新聞の折り込みチラシ、駅・スーパー等で配布されている無料の住宅情報誌などが役に立ちます。
また、大手の不動産会社のホームページにも、不動産の相場情報や現在取り扱い中の物件が掲載されているため、あわせてチェックしてみましょう。
不動産売却のポイント！
- インターネットの不動産情報サイト、新聞の折り込みチラシ、住宅情報誌などで相場を調査
- 不動産会社のホームページでも相場や物件価格をチェックできる
不動産会社に査定を依頼
おおよその不動産相場をつかんだあとは、不動産会社に売却物件の査定を依頼します。このときに気を付けたいのは、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するということ。提示される査定額や、買主を発掘するための営業力（宣伝力）などは、不動産会社ごとに異なります。1社のみに査定を依頼したのでは、その不動産会社の条件が他社と比較して有利なのか不利なのかを判断できません。
インターネット上には複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるサービスもあるため、相見積もりの手間を減らしたい場合は活用してみましょう。
PICK UP! 不動産の一括査定サービス
すまいValue
大手6社の不動産会社が提携し、運営する不動産売却一括査定サイト。利用料無料で「三菱地所ハウスネット」「野村の仲介＋」「東急リバブル」「住友不動産販売」「三井不動産リアルティ」「小田急不動産」の国内主要不動産会社に不動産査定を依頼できる。売却力の高い大手中心に見積もりを取ることができるため、効率よく不動産を売却したい場合に利用価値が高い。
不動産売却のポイント！
- 必ず複数の不動産会社に相見積もりを取る
- で調べた不動産相場と、不動産会社提示する査定額を比較して妥当性をチェック
不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ
見積もりを取ったあとは、売却を依頼する不動産会社を選んで「媒介契約」を締結します。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、契約種類によっては、必ずしも契約不動産会社を1社に絞り込む必要はありません。
媒介契約の種類
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 契約する不動産会社 | 1社のみ | 複数社OK*1 | |
| 売主側で買主を探す | |||
| 不動産会社の報告 | 1週間に1回以上 （法定義務） |
2週間に1回以上 （法定義務） |
法律上の規定なし （任意で報告を求めることは可） |
| 契約期間 | 3ヶ月間 | 法律上の規定なし | |
| レインズ*2登録 | 契約後5日以内 | 契約後7日以内 | 登録義務なし |
*1 明示型と非明示型の2種類あり。「明示型」…仲介依頼中の不動産会社情報を他の不動産会社にも共有、「非明示型」…他社との契約状況を共有する義務はない
*2 REINS…Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）。国土交通大臣所管の不動産データベース。登録された不動産情報を、会員不動産会社間で共有できる
1社のみに売却を依頼する「専属専任媒介」と「専任媒介」は、競合他社が入る「一般媒介」と比較すると、不動産会社がより売却に熱心な傾向があります（レインズ登録やホームページ・広告チラシ等で幅広く宣伝）。不動産会社の見極めが重要にはなりますが、地元に強固な地盤を持つ不動産会社や、高い売却実績のある不動産会社など、信頼できる不動産会社・担当者であれば、「専属専任媒介」や「専任媒介」を選択しても良いでしょう。
複数の不動産会社に買主の紹介を受けられる「一般媒介」は、幅広い選択肢の中からもっとも有利な条件の買主と契約できるチャンスがあります。しかし、不動産会社側は競合に顧客を取られる可能性があるため、宣伝に予算を割きにくく、「専属専任媒介」や「専任媒介」と比較すると、やや営業熱意が下回る傾向が。売却物件が駅近や一等地などの人気エリアにある場合は、複数の不動産会社から幅広く買主を募る「一般媒介」のメリットを生かすことができるでしょう。
ちなみに、不動産会社に支払う仲介手数料を交渉する場合は、媒介契約の直前で（他社の値引き状況も開示しつつ）打診すると、値引きを引き出せる確率が高まります。
PICK UP! 顧客第一の「片手仲介」を行う不動産会社
SRE不動産（旧：ソニー不動産）
ソニー・グループが運営する不動産会社。売却専門のエージェントがつき、不動産ポータルサイトや自社ネットワークで他の仲介会社とも物件情報を共有し、買主を紹介してくれる。売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」ではなく、売主のみ担当する「片手仲介」がモットー。顧客優先の営業姿勢に対する評価が高い。対応エリアは東京、神奈川、千葉、埼玉の1都3県。
- 不動産会社の選び方は？
- 不動産売却をスムーズに進めるためには、良い不動産会社選びが欠かせません。まず注目したいのは、売却物件のあるエリアに強い不動産会社です。全国展開する大手不動産会社はもちろんのこと、個人経営の不動産会社でも、営業実績があり、独自のネットワークを地域に持っているところがあります。また、査定依頼をしたときの対応や、担当者の人柄等もチェックポイント。査定額や査定根拠を書面として提示してくれる不動産会社は信頼性が高いでしょう。
なお、不動産事業は免許制なので、都道府県知事の免許番号などをきちんと提示しているかもチェックしておきましょう。
不動産売却のポイント！
- 契約の種類は、不動産会社の営業力や売却物件の立地などで選ぶ
- 不動産会社は、売却物件のエリアに強いところを。担当者の人柄や対応も重視。査定額を書面で残してくれる不動産会社がベター。
内見・交渉
不動産会社と契約し、不動産売却がスタートすると、買主側から内見の申し込みが入ります。内見では、物件の第一印象が買主の購入意欲に大きく影響するので、室内や外回りの掃除・整理整頓を心がけましょう。大手不動産会社などは、売却時のクリーニングサービスを無償提供している場合もあります。リフォームや修繕をしている場合は、その履歴を説明できるようにしておくと良いでしょう。住宅性能評価や耐震基準適合証明などを準備しておくこともおすすめです。
購入に前向きな買主であれば、本人もしくは不動産会社を通じて、購入希望額や希望条件などの提示があります。物件引き渡し日、代金の支払い方法など、売主側にも希望がある場合は、不動産会社を通じて交渉しましょう。
不動産売却のポイント！
- 内見では売却不動産の第一印象アップを図る（物件の室内・屋外の掃除や片付け・整理整頓、住宅性能評価や耐震基準適合証明、リフォーム・修繕歴があれば説明できるようにしておく）
- 条件交渉は不動産会社に希望を伝える（希望価格、代金の支払い方法、引渡し日、その他売却時の条件について交渉）
売買契約を結ぶ
買主との交渉がまとまったら、いよいよ売買契約を締結します。契約後のトラブルを避けるためにも物件の不具合などがあれば本契約前に情報を開示しましょう。売却時に残す家財（エアコンやカーテンレール、照明等）がある場合なども、この段階で取り決めを。また、売主側は買主に対して「重要事項説明書」を渡します。売主側の不動産会社は、売主へのヒアリングをもとにこの書類を作成するため、物件調査に協力しましょう。
なお、売買契約時は、買主が売主に対して手付金（売却価格の5％から10％程度）を支払うのが一般的。一方、売主は不動産会社に仲介手数料（半額であることが多い）を支払います。
不動産売却のポイント！
- 売主側の不動産会社は、買主に「重要事項説明書」を作成して渡す
- 細かな取り決めは契約の前までに決めておく。隠れた不具合や、残留家財の扱い等
- 契約時は購入者から手付金を受け取る（売却価格の5％から10％程度）
物件の引き渡し
売買契約の締結後は、物件の抵当権抹消手続きや、住宅ローン残高の清算、売買残金の受け取りなどを行います。
これらの手続きは、売主の住宅ローン残高がある金融機関などを借りて行われるのが一般的。また、セッティングそのものは売主側の不動産会社に代行してもらうことができます。
売買決済が終わった時点で、物件の鍵の引き渡しを行い、不動産売却は終了となります。なお、不動産売却によって利益（売却益）があった場合は、不動産譲渡所得として所得税や住民税を収める必要があります。
不動産売却のポイント！
- 抵当権の抹消＝売買決済（売買残金の受け取り）と同時に行う。売買決済時に物件の鍵の引き渡し
- 売買決済の場所は売主側が指定する（住宅ローンを借入れている金融機関などが一般的）
- 売却益が発生した場合には、所得税・住民税などの税金を納める
まとめ
いかがでしょうか？
一生に何度も経験するものではないとしても、人生のどこかでは必要になる可能性が高い「不動産売却」。
不動産会社など、専門の資格と知識を持つプロの助けは必要ですが、相場の調査や不動産会社選び、売却物件のイメージアップなど、ご自身が予備知識を持ち、ちょっとした工夫をすることでも、売却結果は良い方向へ変わります。
まずは売却の流れと、それぞれのステップにおけるポイントを押さえ、満足度の高い不動産売却を目指しましょう！