不動産投資の利益の出し方。1,000万円以上利益を上げた成功例

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マネーピック スペシャルインタビュー

わずか1年で1,000万円以上の利益を上げたプロ投資家の成功例

投資前に行った準備や不動産選びのポイント、売却のコツ

プロ投資家

Raptorさん

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われており、ある程度まとまった資産を持つ投資中級者以上の方なら、一度は挑戦してみたいと思うもの。不動産投資の適性利回りは、一般的に4%~5%と言われており、上手く運用することができれば、銀行預金とは比較にならないほど大きな利益を出すことができます。また、賃貸として人に貸している間のインカムゲインはもちろん、売却の際にキャピタルゲインも狙うことができるため、不動産投資は投資者にとって、魅力的な商品の1つと言えるでしょう。

その一方で、ひと口に不動産投資と言っても、様々な投資対象があり、どのような不動産にするか、不動産会社はどこにするか、決断するのは簡単ではありません。

そこで今回は、不動産投資へ挑戦し、1年未満、1物件で1,000万円以上の利益を叩き出したプロ投資家にインタビューを実施

そこには徹底したリサーチと明確な信念があり、不動産投資の利益の出し方が詰まっていまいた。不動産投資で成功したいと考えている方は、是非最後までチェックしてみてください。

プロ投資家 Raptorさん
今回伺った不動産投資の成功例はもちろん、債券、FX、不動産でも多額の利益を計上しているプロ投資家。そこには全ての投資に共通する投資哲学がある。20年を超える投資経験の中で、トータルで負けた年は1年のみ。これまでに稼いだ投資収益は数億円を超えており、保有資産は数十億に達している。 ※マネーピックではRaptorさんによるソーシャルレンディングの運用実績も公開中
http://moneypick.jp/asset/sl_performance/

不動産投資を始めたきっかけと、購入までに行った準備

-まずはじめに不動産投資を始めようと思ったきっかけを教えてください

不動産投資を始めたのは、資産ポートフォリオの一部に不動産投資を組み込もうと考えたことがきっかけです。 当時から株やキャッシュといった金融資産は保有していたのですが、不動産のような現物資産は1つも持っていませんでした。現物資産はそれ自体に価値があり、インフレに強い資産でもあるので、資産として持っておいて損はない商品だろうと考え、長期的な運用も視野に入れて検討することにしたのです。
また、運用方法も金融資産とは異なるだろうと考えていたので、投資対象としての純粋な興味も大きかったと思います。

-不動産投資をスタートする前に、取り組まれたことはありますか?

投資の豊富な経験があるからといって、全くの予備知識なしに不動産を購入するのはさすがに調子に乗り過ぎ、大やけどのもとになってしまいますよね。不動産とひと口に言っても、一棟や区分など様々なものがあることを知っていたので、まずは不動産選びの基準作りをするため、本を読み、セミナーに参加し、基礎知識をつけました。

まず読んだ本は、当時Amazonで売上1位になっていた「成功している人だけが知っている 不動産投資37のウソ・ホント(著:蜂谷二郎)」です。でも、今見るとamazonレビュー1件しか入ってませんね(笑)ただ個人的には、今改めて見ても不動産投資の基礎的な知識を網羅している良本だと思います。

成功している人だけが知っている 不動産投資37のウソ・ホント・画像

またセミナーは、東証一部に上場している不動産販売大手のプロパティエージェントと、中古マンションやリノベーション物件を手掛けているリノシーのセミナーに1回ずつ参加しました。

セミナーでは、ワンルームマンション投資や、物件の購入に関するサポートを行っているので、不動産投資の初心者であれば、東証一部上場企業や実績があり、信頼できるところを選び、必ず一度は参加してみるべきだと思います。

私は最終的にこれらの企業を経由した投資はしてはいませんが、参加して本当に良かったと思っています。不動産投資に関する知識が増えたのはもちろん、自分の投資スタイルに合った不動産を考えることができたのも、実際にセミナーに参加して感じたメリットでした。

ただ、そこで不動産を決めては絶対にダメです。不動産投資会社は総じて押しが強いので、まずは一度考えたいとしっかり伝えましょう。ここで断れないようでは、不動産投資には向いていないと思います。

-最終的にはどのような条件で不動産を探されたのでしょうか?

私の場合、本、セミナー、友人から学んだ知識、現在の資産状況を踏まえ、保有してもよい不動産の条件を設定しました。具体的には

  1. 購入価格5,000万~1億円
  2. 都心の北向きのタワーマンション
    …高層階だと北向きでも十分日が入る+南向きは価格が高くなるため
  3. 駅から徒歩5分以内
  4. 地域のなかでトップクラスのマンションブランド
    …地域トップのマンションは、購入時の値段から下がりにくい
  5. 自分自身も住みたいと思える物件
    …最悪の場合、住んでも良い

の5つです。

不動産を購入する際、戸建てにするかマンションにするのか、迷う方も多いと思いますが、資産性を考えると、個人的にはマンションがおすすめです。マンションは一般受けする間取りが多く、リフォームもしやすいので、購入したいという層を見つけやすい傾向があります。駅近物件であればなおのことです。将来売る可能性があるなら、不動産投資関係なく、マンションのほうが良いと思います。

購入した不動産と売却のポイント

-最終的に購入された不動産はどのようなものでしたか?

ちょうど中央区で分譲していた新築の超高層タワーマンションの高層階、約75㎡の部屋です。分譲価格は6,720万円でした。

ちなみに新築で分譲している不動産を購入する場合、購入者が間取りを選べるケースがあります。今回購入したマンションも、間取りを自由に選ぶことができました。正直私自身は、75㎡の部屋なら1LDKや2LDKにして、ゆったりとした間取りにするのが好みなのですが、不動産会社の方に、需要と供給についていろいろ伺った結果、最終的にはファミリー層の需要が期待できる3LDKを選びました。

最終的には台湾の大富豪に売却したので、想定通りではなかったのですが、不動産に投資する際は、どんな人に購入してもらいたいか、その人に合った間取りなのかを、事前にしっかり考えてターゲティングすることが重要だと思います。

-取得した不動産を、いつ頃売却されたのでしょうか?

2017年8月です。引き渡しが2017年4月だったので、約4ヵ月間で売却したことになります。8,700万円台後半で売りに出して、最終的には8,580万円で売却しました。

-わずか4ヵ月という短期間で売却した理由について、お伺いしてもよろしいでしょうか?

実は完成したマンションを見ると、予想以上に良い物件だったので、そのまま持ち続けることや、賃貸として貸し出すことも考えました。ただ、購入したマンションの値段が想像以上に上昇し、投資として考えると充分な利回りが出ていたので、あまり欲張らずに売却しました。何事も経験ですし、売りに出してみて条件が合わなければ、売らなければ良いだけなので。

Raptorさん・画像

-売却する際は、不動産会社を通されたのですか?また売却を依頼する不動産会社を選んだ基準も教えてください。

私は不動産会社経由で売却しました。

最近だと、業者を通さないで購入者と直接交渉できるサービスもありますが、今回売却する物件は高額物件なので、様々なサポートが利用できる不動産業者を通したほうが結果的に効率が良いと判断し、不動産一括査定サービスを活用しました。

実際に利用したのは、大手不動産会社を取り扱うすまいValue、中堅会社をカバーするHOME4U、AIによる独自サービスを提供するソニー不動産の3つのサービスです。

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査定価格は、本当に会社によって全然違います。私の場合、不動産会社によって1,000万円程度の差が出ることもありました。

不動産会社の選び方ですが、私の場合、一括査定で提示を受けた不動産会社の中から、最高値と最安値は除外し、保有するマンションで待ち合わせ7~8社面談しました。そこで担当者との相性や人柄、誠意、熱意、あとは受けられるサービス、発生する手数料など、様々な要素を考慮し、依頼する不動産会社を選びました。正直不動産会社は最初の売却契約をとるところまでは熱心で、依頼したあとはしっかり頑張らない…ということもあるので、十分注意しましょう。10社とまではいかずとも、必ず何社か実際に会ってみて、しっかりと対応してもらえそうな、信頼できる不動産を選ぶことが重要です。それだけで最終的に手にするお金が何十万、何百万と変わってくると思います。

-不動産会社と上手く付き合うコツはありますか?

不動産会社はほぼ確実に、売却の窓口が一社になる専任媒介契約を勧めてきます。長期間の専任媒介は、売れなかった場合や、担当者と上手くいかなかった場合のリスクが高くなるので、契約するとしても3ヵ月程度の短期間にすることをおすすめします。いくら担当者の人柄が良くても、これはビジネスです。物件が売れなければ意味がありませんし、契約する価値もありません。そこは遠慮無用です。

不動産イメージ・画像

ちなみに不動産会社へ支払う売却手数料は、交渉することができます。特に、高額物件だったり、高い需要が期待できる場合、たとえ大手不動産会社であっても2割前後は値引いてもらうこともできるでしょう。これだけで数十万~数百万円手取り収益が変わってくるので、ぜひ挑戦してみてください。

正直私は、タフに交渉し、びっくりするくらい値引いてもらいました(笑)。

不動産投資での利益の出し方と注意点

-不動産投資を実際に経験し、重要だと感じたことや注意点はありますか?利益の出し方も是非教えてください

まず、不動産投資で何よりも重要だと感じたのは、常に冷静に、焦らないことです。例えば、「今月売れないと困る」「ここで必ず売りたい」と売却を焦っていると、交渉での立場が弱くなり、想定よりも大幅に値引きし、売却することになりかねません。購入する場合も同様です。足元を見られないよう、余裕を持って購入、売却するようにしましょう。それが不動産投資で利益を出すための最大のポイントだと思います。

また、投資用不動産の購入を検討する場合、不動産会社から様々な物件を紹介されると思いますが、それを言われるがままに買わないことも重要です。特に、セミナーなどに参加すると、これは儲かりそうという気持ちになってしまいます。このヒートアップした状態では、冷静な判断はできません。紹介された物件とは一度距離を置き、様々な情報を集めたうえでしっかりと考えるのがおすすめです。自己責任で投資できると思った不動産以外は、投資しないよう心掛けましょう。

また不動産の中には、通常では考えられないほど利回りが高いものや、融資額が非常に大きいものもあります。そういった物件は、私なら絶対に手を出しません。これは不動産に限らず、投資で成功するためのコツでもあります。利回りが高いものには必ず高いリスクがあるということを忘れないようにしましょう

-ちなみに不動産投資には、不動産を直接購入する不動産投資と不動産投資信託(REIT)の2つがありますが、初心者にはどちらがおすすめでしょうか?

十分な資金がある場合は物件を購入しても良いと思いますが、資金が少額なら不動産投資信託(REIT)からスタートすると良いと思います。実は私もいくつか今でも保有しています。不動産投資信託(REIT)は、物流施設、住居、医療施設など様々な投資対象が選べるので、個人では買えない物件にも投資できる点が大きな魅力です。

投資イメージ・画像

REITに投資する場合際は、どの証券会社で買っても変わらないので、手数料が安いところを選ぶことをおすすめします。私の場合は購入した不動産投資信託(REIT)を貸株として貸出し、さらに金利を受け取っているので、貸株が利用でき、手数料も安いGMOクリック証券SBI証券マネックス証券を利用しています。

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不動産投資で成功するポイント

-最後に、これから不動産投資を始める方たちに向けて、成功するための秘訣や心構えをうかがえますか?

そうですね。

投資に絶対はありませんが、しっかり勉強し、真摯に取り組むことで成功する確率は間違いなく上げることができます。

不動産投資もまずは情報収集を行い、基礎知識を身に着けることが重要です。まずは本やセミナー、ネット、友人など様々なツールを活用し、不動産投資の基礎を身に着けましょう。

その次のステップが物件選びです。

物件を選ぶ際は、まずは自分の身の丈にあったものを選ぶようにしてください。不動産は値上がりすることもあれば、値下がりすることもあります。良いイメージだけではなく、万一の際も考えておくことが、投資で成功するための心構えだと私は考えています。

あまり面白みがない回答かもしれませんが、何事もやはり基本が重要です。不動産投資にチャレンジしたいと考えている方は、これらの点に注意し、投資のチャンスを掴んでいただけると嬉しいです。

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