不動産売却のタイミングと高く売るためのコツ
今月のマネーピックのニュースは、不動産売却のタイミングと高く売るためのコツを、筆者の経験をもとに解説します。
ちなみに筆者は不動産投資を手掛けており、2017年の不動産の売却益は1,500万円弱とまずまずの成績を上げています。また様々な不動産会社とも取引があり、その中でヒアリングした内容を踏まえ、解説していければ幸いです。
最適な売り時はプロでも外す。忘れてはいけない3つのポイント
まず不動産売却の最適なタイミングに関してですが、結論から言ってしまえば、株式相場と同じで、不動産市況がいつが頂点なのかは誰にもわかりません。これはプロでも外して当たり前であり、また不動産のプロはそのことを理解した上で、リスクをヘッジしつつ不動産の取引を行っています。
実際に筆者は何度も不動産業者と腹を割って話したことがありますが、最終的に市況を読むのは難しい。何か一つの指標でわかるものではない、どんなに高くても安くても、売りたい人、買いたい人がいれば相場は成り立つというのがプロの間でも共通した認識です。
プロでもわからない最適なタイミングを個人が追及してもほとんど意味がありません。売り時というのは以下の3ポイントだけ守っていれば、最終的には個人の裁量で決めるべきものと言えるでしょう。
不動産を売るタイミング 3原則
- 買った時より高ければいつでも売り時
- 買った時より低くても、住んだ年数考えてマイナスになっていなければ売り時
- 事情があって売却しないといけないなら、それが売り時
最適なタイミングはわからなくても、ベターなタイミングはわかる
最適な売却のタイミングは誰にもわかりませんが、年間を通じてベターなタイミングに関しては経験則からわかります。なぜなら不動産には、明確に動きやすい時期があるからです。
最も不動産が動きやすい時期は例年1月～3月前後、次は秋口9月～11月前後が一つの目安になります。1月～3月に関しては、不動産業者の決算期であり、この時期に間に合うよう取引を成立させたいという不動産業者の思惑が働きます。また新しい年は新しい家でという個人の心理も不動産取引を活発にさせる要因の一つです。
不動産業者としては営業に力を入れ、個人も活発に動くことから1～3月は不動産売却のベターなタイミングと言って良いでしょう。
9月～11月は会社員の異動の時期であり、人事異動を機に不動産が動きやすくなります。この時期も不動産売却に適したタイミングと言って良いでしょう。
築年数から考える不動産売却のタイミングと高く売るコツ
それでは次にマンションの築年数から不動産売却のタイミングと高く売るためのコツを考えてみます。
まずマンションの場合、新築未入居の物件が最も高く売却できます。実は筆者も現在の相場状況を利用し、新築未入居の物件を引き渡し後すぐに売却し、数百万円単位の利益を上げています（※ただしこの方法は税金が高いというデメリットもあります）。
新築マンションを購入する際は、多くの場合、完成前の物件を購入することになるはずです。もし購入予約した物件が完成前に大幅上昇している場合は、入居せずに売却活動するのも選択肢の一つと言えるでしょう。
次のタイミングは税制面で有利になる5年、10年が目安になります。
一般的に10年を超えてくると物件価格が値下がりするため、5年～10年前後が不動産が高く売れる最大のチャンスです。
逆に15年を超えてくると物件価格の低下も緩やかになるので、時期よりも自分の売りたいタイミングと価格を重視しましょう。
税制優遇から考える不動産売却のタイミングと高く売るコツ
先ほどのチャプターでも少し説明しましたが、不動産は売却するタイミングによって、支払う税金の額が全く異なります。以下はその表です。
| 物件の所有期間 | 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|---|
| 5年以下 | 30％ | 9％ | |
| 5年超 | 15％ | 5％ | |
| 10年超 (居住用財産のみ) |
課税譲渡所得の内 6,000万円以下 |
10％ | 4％ |
| 課税譲渡所得の内 6,000万円超 |
15％ | 5％ | |
またこの内容とは別に自身の住居を売却した場合、売却益が3,000万円以下であれば、無税とする特例があります。実際に住まれている住居を売却する場合はこの方法が最もお得であり、利用しない手はありません。
実は筆者もこの方法をあらゆる手を駆使し、使おうと思ったのですが、本当に住んでいるかどうかの審査が厳しく、問題が起こる可能性があったため、この方法を使用せずにしっかり納税を行いました。もちろん税金はできる限り圧縮したいものですが、不正を行い重加算税を支払うことになっては本末転倒です。必要な費用はあまりケチケチしないことも不動産売却では大切かもしれません。
税制面から考えると、不動産売却は住居としている物件を売却するのが一番。または5年以上経過をしているとお得に売却することができると憶えておきましょう。
信頼できる不動産会社と良い関係を築くことが高値売却のための鉄板ルール
ここまでは様々な角度から不動産売却のタイミングと高く売るためのコツを考えてきました。
不動産売却のタイミングは確かに重要な要素の一つですが、実はそれ以上に大事なのが、売却を依頼する不動産会社選びや担当者との相性です。
ネット上で情報を集めれば不動産会社の評判を入手することもできますが、最終的には自分の目で見て、担当者と実際に話しをしてみて判断するよう心掛けましょう。
また不動産売却時の物件査定は、1社ではなく、必ず複数の不動産会社から査定を取得しましょう。これは不動産に限ったことではなく、不動産会社もライバルがいなければ頑張りません。最終的な媒介契約は1社に絞るのも選択肢の一つですが、それまでは各社をしっかり競わせ、最適な提案を引き出しましょう。
以下はマネーピック編集部がおすすめする不動産一括査定サイトです。
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筆者も当然これらのサービスを活用し、不動産売却を成功させています。みなさんも不動産を高く売ろうと思うのであれば、ちょっとした手間を惜しまず、1円でも高く売るための努力を積み重ねましょう！
その積み重ねが最終的に数十万、数百万になって返ってくるはずです。